房地分别抵押，指的是抵押人将房产和该房产所占用的土地分别抵押给不同的债权人。
在我国的法律规定中，无论是《物权法》，还是《担保法》，都规定了“房随地走，地随房走”原则，强调“房地一体”。也就是说，房产和土地的使用权在转让、抵押时，应一体化，即其中任何一项权利的处分将导致另一项权利随之处分。
但在司法实践中，常常存在着“房”与“地”分别为不同债权抵押的情形，造成两种权利的分离。
这种情况下，“房”与“地”抵押的效力如何？哪一方债权人占据能够优先受偿权呢？
对于两笔抵押权的效力，学术界存在着不同的观点：
第一种观点认为，“房”与“地”分别抵押，两个抵押都是无效的，因为此项措施违反了建筑物与土地使用权不可分别抵押的强制性规定。
第二种观点认为，土地使用权抵押有效，房产抵押无效。抵押人将土地使用权抵押出去之时，意味着默认将建筑物一并抵押，此后即便想再次抵押建筑物，也应当无效。
第三种观点认为，两者抵押均有效。房地分别抵押时，可以把建筑物与土地使用权看做一项财产，分别抵押即一项财产的二次抵押行为。
本文虽不完全同意第三种观点的“一物二押”观点，却也认同二者抵押均有效。
《物权法》第182条规定了抵押权中建筑物与土地使用权之间的关系，为“房与地走”和"地与房走”的双向统一原则。按照法律规定，即使建筑物和土地使用权未被一并抵押，抵押权人仍有权将建筑物与土地使用权一同拍卖处置。但是否另一方的抵押权就会因此无效呢？
其实不然。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第14条将强制性规范氛围管理性规范和效力性规范。很多学者认为，只要法律没有明确规定该条规定将导致无效后果，该等条文就属于管理性规范。放在本文中，法律并没有明确规定“房”与“地”分别抵押时，其中任何一笔抵押无效；并且，分别抵押是当事人的真实意愿，所以，并不能因此认定任何一个抵押合同无效。
如果按照上述第三种观点的意见，便是指建筑物与土地使用权不可分离，也就是“一物二押”。如果把建筑物与土地使用权看做一个整体，那么抵押权便可按照抵押物重复抵押的受偿顺序来实现。现根据《担保法》第54条和《物权法》第199条规定，登记在先的优先受偿，如果有剩余的，则由后抵押权人受偿；顺序相同的，则按照债权比例受偿。
当然，也有把建筑物与土地使用权分开来看的论点。由于当事人已经将建筑物与土地使用权分开抵押、分开登记、分开评估作价、分开公示，这就说明分别抵押是当事人的真实意愿，就应当把两笔抵押权单独实现。所以，两抵押权都应就抵押的房屋或土地使用权变价所得之价款优先受偿，得到平等保护。
两种观点，都各有道理，但本文认为把两抵押权分开实现更为合理。“一物二押”的解释中，很可能造成一种抵押权完全实现而另一种抵押权完全无法实现，损害了一方债权人的利益。“分开实现”不仅是当事人真实意愿的表达，更是两方债权人各自实现抵押权的保障，是民法公平原则的体现。
综述，对于房地分别抵押的法律效力和受偿顺序的问题，本文认为“房”与“地”的抵押权皆有效；同时，实现抵押权时，应把“房”与“地”分别估价，各自清偿相应债权。
附地方意见：
《四川省高级人民法院关于担保合同纠纷案件若干法律问题指导意见》
九、抵押人将土地使用权及其地上房屋分别抵押给不同的银行，并办理了抵押登记，其抵押是否有效
根据担保法第36条、第37条关于土地与房屋同时抵押的规定，土地使用权和该土地上的建筑物、其他附着物不能单独抵押，应当一并为抵押权的标的。因此，若土地与房屋分别抵押并办理了登记的，应优先保护对土地使用权或房屋登记在先的第一顺序抵押权人，登记在后的第二顺序抵押权人后实现抵押权；若土地使用权抵押时还未建有房屋的，抵押只对土地使用权产生效力，后建的房屋经登记另行抵押的，也应认定抵押有效，前后两种抵押权人分别享有土地与房屋的优先受偿权，抵押权的享有不存在先后顺序。
本文参考文献：
【1】王明《<担保案件审判指导>：“房”与“地”分别抵押时，效力如何认定？》
【2】刘楚才《建筑物、建筑用地使用权分别抵押的效力分析》
【3】《如何理解效力性强制性规定和管理性强制性规定的判别标准》
【4】曹士兵《对非典型担保的司法态度》
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